Стороны данного договора именуют «наймодатель» и «наниматель». При этом наймодателем может являться, как собственник жилого помещения, так и иное, управомоченное им должным образом, лицо.
Договор социального найма помещения, предназначенного для проживания, является возмездным (взимаются арендные платежи), взаимным (обязанности возникают у обеих сторон) и консенсуальным.
Действующее на сегодняшний день законодательство несколько различает объем обязательств, которые возникают при заключении договоров коммерческого и социального найма. Итак: Заключение договора социального найма допускается лишь в отношении тех жилых помещений, которые входят в фонд социального использования, при условии наличия у граждан установленных законом предпосылок. К ним относят: необходимость улучшения имеющихся жилищных условий, решение соответствующего государственного органа о предоставлении жилья, постоянное проживание в том или ином населенном пункте. Юристы называют данный вид договора квазидоговором, так как процесс его заключения, форма, права и обязанности сторон определяются законом. То есть, принцип свободы договора не действует в полном объеме. Договор коммерческого найма помещения является гражданско-правовым. Содержание договора определяется обеими сторонами по обоюдному согласию. Это срок действия договора, порядок внесения арендных платежей, распределение обязанностей и иные условия.
Исходя из объекта найма, можно выделить договор найма: жилого дома, квартиры, жилой комнаты.
Особое внимание следует уделить существенным условиям договора, под которыми принято понимать условия о его предмете, указанные напрямую в законе, и относительно которых стороны должны прийти к соглашению.
В данном виде договора существенным условием является указание его предмета. То есть, в тексте договора в обязательном порядке необходимо указать исчерпывающие сведения, позволяющие определить передаваемое в найм имущество.
Так, предметом договора социального найма признается изолированное жилое помещение, являющееся пригодным для проживания в нем постоянно. Это может быть любой жилой дом, квартира или их часть. Степень пригодности для проживания определяют в соответствии с действующим в стране жилищным законодательством.
Отсутствие в договоре указанных сведений является основанием для признания его незаключенным.
Кроме существенных, договор социального найма жилого помещения предполагает и дополнительные условия. Они представляют собой условия, вступающие в действие при заключении договора. Они не требуют согласования сторонами. Дополнительными условиями могут быть следующие положения: Если в тексте договора не предусмотрены иные условия оплаты, то наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги самостоятельно, а также, своевременно оплачивать аренду помещения. Если в договоре не оговорены сроки найма помещения, то договор принято считать заключенным на срок в 5 лет. Граждане, которые проживают в помещении постоянно наряду с нанимателем, должны указываться в договоре. Иначе они будут принудительно выселены. Если в договоре не содержатся иные условия, то обязанность текущего ремонта жилого помещения будет возлагаться на нанимателя. Ответственность за капитальный ремонт сдаваемого помещения возлагается на наймодателя при отсутствии иных условий в заключенном договоре. Размер оплаты найма определяется сторонами в договоре по соглашению. Когда в договоре указана максимальная сумма оплаты найма помещения, фактическая плата не должна превышать эту сумму. При согласии наймодателя помещение (его часть) могут быть переданы в пользование поднанимателю. Однако поднаниматель не получает в полном объеме права использования жилого помещения. В этом случае вся ответственность за нанимаемое помещение полностью возлагается на нанимателя.
